Ferienwohnung vermieten 2026: Was private Vermieter nach der EU-Reform wissen müssen

Rund 500.000 Ferienwohnungen werden in Deutschland privat vermietet – und seit dem 20. Mai 2026 gelten dafür neue europäische Regeln. Die EU-Verordnung 2024/1028 zur Kurzzeitvermietung ist in Kraft und verpflichtet Buchungsplattformen sowie Mitgliedstaaten zu mehr Transparenz und Datenaustausch. In Deutschland setzt das neue Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG) diese Vorgaben um. Was das konkret für private Vermieter bedeutet, welche Pflichten neu entstehen – und was sich trotz der Reform nicht ändert – erklärt dieser Ratgeber.

Was die EU-Verordnung 2024/1028 bedeutet

Die EU-Verordnung (EU) 2024/1028, die seit dem 20. Mai 2026 europaweit gilt, schafft einen einheitlichen technischen Rahmen für Registrierungssysteme und den Datenaustausch zwischen Buchungsplattformen und Behörden. Das Ziel: mehr Transparenz im Markt für Kurzzeitvermietungen, bessere Durchsetzbarkeit lokaler Vorschriften und eine EU-weit kompatible Infrastruktur für Registrierungsnummern.

Für Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt bedeutet das konkret: Sie sind verpflichtet, aggregierte Buchungsdaten an die zuständigen nationalen Behörden zu übermitteln. Außerdem dürfen Plattformen in Ländern mit Registrierungspflicht nur noch Inserate veröffentlichen, die eine gültige Registrierungsnummer enthalten.

Für Reisende ändern sich die Buchungsabläufe grundsätzlich nicht. Für Vermieter hingegen entstehen je nach Land und Kommune neue Meldepflichten.

Deutschland: Das neue KVDG und was es bedeutet

Deutschland setzt die EU-Verordnung über das Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG) um. Es schafft die technische Infrastruktur für den Datenaustausch – ob und wie Kommunen diese nutzen, bleibt aber ihrer eigenen Entscheidung überlassen.

Das KVDG ersetzt keine bestehenden kommunalen Regelungen. Bestehende Zweckentfremdungssatzungen und lokale Ferienwohnungsgesetze – wie sie etwa in München, Berlin, Hamburg oder Freiburg gelten – bleiben vollständig in Kraft. Wer in einer dieser Städte eine Wohnung als Ferienwohnung vermietet, muss weiterhin die kommunalen Genehmigungen und Höchstmietzeiten einhalten.

Was neu ist: Plattformen müssen anonymisierte Buchungsdaten (Anzahl der Nächte, Kategorie der Unterkunft) an eine zentrale Stelle melden. Das gibt Behörden erstmals einen statistischen Überblick über die tatsächliche Nutzung von Kurzzeitvermietungsplattformen.

Was nicht neu ist: Eine bundesweite Registrierungspflicht für alle deutschen Ferienwohnungen führt das KVDG nicht ein. Ob in der eigenen Gemeinde eine Registrierungsnummer erforderlich ist, hängt weiterhin vom jeweiligen Gemeindebeschluss ab.

Länder mit Registrierungspflicht: Was Vermieter im Ausland wissen müssen

Wer eine Ferienwohnung im EU-Ausland vermietet oder plant, sollte die länderspezifischen Anforderungen kennen:

Spanien: Seit Juli 2025 ist zusätzlich zur regionalen Registrierung auch eine Eintragung im nationalen Registro Único de Arrendamientos verpflichtend. Jede Ferienwohnung erhält eine eindeutige nationale Registrierungsnummer, die in jedem Inserat sichtbar sein muss. Plattformen müssen Inserate ohne gültige Nummer deaktivieren.

Italien: Ebenfalls mit nationaler Registrierungsnummer (CIN – Codice Identificativo Nazionale), die seit Herbst 2024 gilt und bei allen Inseraten angegeben sein muss. Bei Verstößen drohen Bußgelder.

Portugal: Das Registrierungssystem (Alojamento Local) war schon vor der EU-Verordnung etabliert und wird nun in die neue EU-Infrastruktur eingebettet. Zudem diskutiert Portugal über eine höhere Grunderwerbsteuer für nicht ansässige Immobilienkäufer.

Griechenland: Ebenfalls mit Registrierungspflicht, Nummer muss in Inseraten erscheinen.

Kroatien und Frankreich: Bauen ihre Systeme derzeit aus und passen sie an die EU-Standards an.

Steuerliche Pflichten: Was Vermieter 2026 beachten müssen

Die EU-Reform verändert nichts an den steuerlichen Grundpflichten für private Vermieter – aber sie erhöht die Transparenz, was die Finanzbehörden zukünftig besser in die Lage versetzt, nicht gemeldete Einkünfte zu erkennen.

Einkommensteuer: Mieteinnahmen aus Ferienwohnungen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Die sogenannte Freigrenze für Vermietungseinkünfte gilt nur unter sehr engen Voraussetzungen. Alle Einnahmen aus der kurzfristigen Vermietung müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.

Umsatzsteuer: Wer als Kleinunternehmer unterhalb der Umsatzgrenze (25.000 Euro ab 2025) bleibt, muss keine Umsatzsteuer erheben. Wer darüber liegt, muss prüfen, ob Umsatzsteuer auf die Vermietungseinnahmen anfällt – bei kurzfristiger Vermietung (unter 6 Monate) gelten andere Regeln als bei Dauervermietung.

Plattformsteuer-Meldepflicht (DAC7): Booking.com, Airbnb und andere Plattformen sind seit 2023 verpflichtet, Vermieter-Einnahmen an die nationalen Steuerbehörden zu melden, wenn mehr als 2.000 Euro oder 30 Vermietungen pro Jahr erreicht werden. Diese Daten fließen direkt in die Steuerprüfung ein.

Gäste-Erwartungen 2026: Was den Unterschied macht

Neben den regulatorischen Änderungen verändert sich auch das, was Gäste erwarten. Eine aktuelle Branchenstudie zeigt, dass der automatisierte Check-in sich zu einem der wichtigsten Trends im Ferienwohnungsmarkt 2026 entwickelt: Betreiber erkennen, dass digitale Check-in-Prozesse nicht nur Zeit sparen, sondern auch das Gästeerlebnis verbessern.

Self-Check-in: Gäste wünschen sich zunehmend die Möglichkeit, flexibel anzukommen – ohne auf den Vermieter warten zu müssen. Schlüsselboxen, digitale Schlösser oder Codeschlösser sind heute Standard bei professionell geführten Ferienwohnungen.

Digitale Reiseführer: Statt gedruckter Zettel erwarten Gäste heute ein gut aufbereitetes digitales Informationspaket: WLAN-Code, Hausordnung, lokale Empfehlungen, Notfallkontakte – alles per QR-Code oder App abrufbar.

Sauberkeit und Bewertungen: Das wichtigste Qualitätsmerkmal bleibt die Sauberkeit. Eine einzige schlechte Bewertung zu diesem Thema kann Wochen der Buchungsrückgänge verursachen. Professionelle Reinigungsservice-Dienstleister nehmen Vermietern diese Last ab.

Praktische Checkliste für private Vermieter 2026

• Kommunale Regelungen prüfen: Gilt in Ihrer Gemeinde eine Genehmigungspflicht, Höchstmietdauer oder Zweckentfremdungssatzung? Im Zweifel beim Bauordnungsamt nachfragen
• Registrierungsnummer (Ausland): Wer im EU-Ausland vermietet, sicherstellen, dass eine gültige Registrierungsnummer im Inserat hinterlegt ist – sonst droht Delistung
• Steuerliche Meldungen aktuell halten: Alle Einnahmen korrekt und vollständig in der Steuererklärung erfassen – angesichts der DAC7-Meldepflichten der Plattformen werden Abweichungen schneller auffällig
• Haftpflichtversicherung prüfen: Normale Privathaftpflicht deckt Schäden durch Feriengäste oft nicht ab – spezielle Vermieter-Haftpflicht abschließen
• Self-Check-in einrichten: Flexibilität für Gäste erhöht die Zufriedenheit und entlastet den Vermieter
• Bewertungen aktiv managen: Auf jede Bewertung antworten – positiv wie negativ. Das signalisiert Professionalität und Fürsorge

Tipps für höhere Auslastung und bessere Preise

Saisonale Preisgestaltung: Viele private Vermieter setzen ganzjährig denselben Preis an. Dynamische Preisgestaltung – höhere Preise in der Hochsaison, günstigere in der Nebensaison – erhöht Umsatz und Auslastung gleichzeitig. Tools wie Pricelabs oder Wheelhouse automatisieren das.

Professionelle Fotos: Der wichtigste Conversion-Faktor für eine Ferienwohnung sind hochwertige Fotos. Eine Investition von 150 bis 300 Euro in professionelle Immobilienfotografie amortisiert sich oft innerhalb weniger Buchungen.

Mehrere Plattformen nutzen: Wer nur auf Airbnb setzt, verschenkt potenzielle Buchungen. Booking.com, FeWo-direkt und spezialisierte regionale Portale erschließen zusätzliche Zielgruppen.

Eine große Auswahl an Ferienwohnungen für Reisende sowie Informationen für Vermieter findest du auf Ihre-Ferienwohnung.eu. Wer als Vermieter auch seine Versicherungssituation optimieren möchte, findet auf Versicherungs-Vergleich.tips aktuelle Vergleiche für Vermieter-Haftpflicht und Hausrat.

Fazit: 2026 ist das Jahr der Professionalisierung für Ferienvermieter

Die EU-Reform erhöht den regulatorischen Druck – aber für gut organisierte, gesetzeskonforme Vermieter ändert sich im Alltag wenig. Wer seine Registrierungspflichten kennt, seine Einnahmen korrekt meldet und sein Angebot professionell gestaltet, ist bestens aufgestellt. Und wer die wachsenden Gäste-Erwartungen in Sachen Self-Check-in, Digitalisierung und Sauberkeit erfüllt, wird auch 2026 von einer anhaltend hohen Nachfrage nach privaten Ferienunterkünften profitieren.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Alle Angaben basieren auf dem Gesetzgebungsstand Mai/Juni 2026. Für verbindliche rechtliche oder steuerliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Fachanwalt oder Steuerberater. Alle externen Links wurden sorgfältig ausgewählt.